la face cachée de mon immeuble

Le portail d’annonces immobilières « Seloger.com » assigne en justice plusieurs moteurs de recherche spécialisés

Isabelle DAHAN — 2008-05-05T18:11:22+02:00

« Seloger.com » est le portail n°1 français de l’immobilier sur Internet introduit en bourse en novembre 2006 et compte bien conserver sa position de leader. Depuis 2007, on assiste à l’arrivée sur le Net de moteurs de recherche ou « agrégateurs » d’informations immobilières. Parmi eux : Gloobot, Yakaz, Comintoo et Solus-immo.

Ces moteurs vont collecter et indexer toutes les informations immobilières trouvées sur le Web. De cette façon, l’utilisateur a à sa disposition un ensemble de liens pointant vers les annonces parues sur les différentes sources indexées et peut les comparer. En théorie, un moteur ne doit pas reproduire la totalité de l’annonce, il propose un lien qui redirige l’internaute vers le site de référence. Le visiteur doit donc se rendre sur le site où a été publiée l’annonce d’origine pour obtenir les coordonnées des personnes à contacter. Ainsi pour le site Yakaz, la redirection serait de 100.000 visites par mois vers le site « Seloger.com ».

Le modèle serait « gagnant/gagnant » si certains moteurs ne reproduisaient pas des extraits d’annonces et pour certains ne se substituaient pas à la source. On peut alors se demander si le franchissement de cette dernière limite ne peut pas être assimilée à du « pillage de données ».

C’est bien l’objet de l’action en justice menée par le site « Seloger.com ». On peut citer les propos de Jean-Fabrice Mathieu directeur général du groupe accusant certains moteurs comme Yakaz, Gloobot et Solus-immo d’avoir « récupéré massivement les annonces immobilière de sa base de données […] contre sa volonté ». « Sur certaines requêtes, jusqu’à 90% de leurs réponses proviennent de Seloger ».

Il faut dire que le principe même du moteur est d’indexer sans autorisations. En général les éditeurs se soumettent à cette règle car vous gagnez en visibilité lorsque vos contenus sont référencés dans les moteurs de recherche. Mais l’éditeur reste propriétaire de ses contenus, il doit pouvoir à tout moment bloquer l’accès à certaines pages, répertoires ou demander la désindexation de son site. C’est le fondement du moteur bien connu de tous « Google ».

Certains sites comme Comintoo se réservent néanmoins le droit d’indexer malgré eux les sites qui s’y opposent.

Ce n’est pas la position de Gérald Poitevineau cofondateur du site Gloobot qui regrette que le site « seloger.com » ait choisi la voie de l’assignation sans même demander le retrait au préalable. Et Sébastien Sauzey président de Gloobot de présiser : « nous respectons le choix des sites de ne pas être indexés, et nous avons désindexé Seloger dès l’instant où il nous en a fait la demande … par voie d’assignation ».

Le site Yakaz attaqué lui aussi pour « pillage substantiel » conteste catégoriquement le bien fondé de l’action engagée à son encontre. Fred Mahé cogérant du site indique : « nous demanderons la condamnation reconventionnelle de la société exploitant le site Seloger à des dommages et intérêts pour procédure abusive ».

Il faut dire que le montant de la réparation exigé par « Seloger.com » en cas de condamnation des moteurs attaqués les mettrait en faillite. En effet Seloger demande 300.000 euros à chacun des sites. Les procédures intentées devant différents tribunaux de commerce sont toujours en cours.

Petit rappel sur les modes de rémunération des moteurs et des sites portails d’annonces

Le moteur de recherche : Il mise sur le nombre de liens d’annonces proposées pour attirer les visiteurs avec une offre plus complète et comparative. Grâce au trafic généré, le moteur peut mettre en place des liens sponsorisés et proposer des « premiums links » payants pour mettre certains liens en valeur et les remonter dans les 1ères positions des résultats de recherche. Certains moteurs démarchent aussi directement les agences immobilières.

Le site portail d’annonces : Il propose la création de sites pour les agences et la vente d’abonnements pour l’export des annonces de l’agence vers le portail. Seloger.com annonce 15.000 agences clientes avec un résultat net de 13,5 millions d’euros.

Zoom sur trois nouveaux moteurs de recherches immobilières français : Gloobot, Donkiz et Comintoo

Isabelle DAHAN — 2007-12-12T18:22:09+01:00

www.gloobot.com

Méta moteur de recherche immobilier, Gloobot succède � gloObotimmo, premier moteur de recherche immobilier français en langage naturel lancé en novembre 2006. Gloobot garde sa fonction première de recherche immobilière en langage naturel, basée sur le « Quoi » et « Où », offrant ainsi une grande facilité de recherche, associant les critères de « prix », « surface » et « nombre de pièces » � des mots clés comme « terrasse », « vue mer », « calme », « résidence », « � rénover »...

De nombreux services d'aide � la recherche on été ajoutés, pour faciliter la recherche : 1. le système des curseurs pour affiner les prix, nombre de pièces, surface ou étendue géographique de la recherche 2. la navigation cartographique pour affiner son lieu de prospection
Gloobot est le moteur de recherche immobilier en France, proposant le plus d'offres immobilières indexées, avec plus de 3 millions de liens.

De nouveaux services viendront enrichir l'offre actuelle de gloObot dans les prochaines semaines, comme le dé-doublonnement systématique des offres indexées, un service de cotation immobilière disponible sur le site et utilisable librement sous forme d'API, ou encore gloObotAgent, un service personnel de recherche immobilière.

www.donkiz.fr

Donkiz est un moteur de recherche vertical de biens immobiliers destiné au très grand public (encore en version beta). Donkiz a été développé par Sight-up, société spécialisée dans l'analyse sémantique et les solutions d'Intelligence Artificielle et de recherche. Il propose une expérience innovante d'assistance � la recherche, notamment avec le tableau de critères construit dynamiquement grâce � une technologie brevetée unique au monde.

Lancé il y a quelques semaines en version alpha, le site propose déj� un index de plus de deux millions d'annonces qui couvrent un domaine élargi puisqu'au del� des maisons et appartements, il propose également bureaux, entrepôts, vacances, terrains, prestige, garages, parkings, fonds de commerce. L'index de Donkiz est fondé sur l'extraction intelligente et en temps réel des données issues d'une sélection d'une centaine de sites immobiliers.

Donkiz propose des fonctions de suivi de vos recherches : vous pouvez mettre de côté une annonce pour la retrouver ultérieurement : dans cette première phase, vous pouvez activer les alertes mails et RSS, la sauvegarde des annonces, la prise de notes ainsi que la possibilité de disposer de votre propre espace personnel, il vous suffira de vous enregistrer et vous accéderez � Mon Donkiz.

www.comintoo.com

Le premier moteur de recherche d’annonces immobilières en langage naturel. La barre de recherche en langage naturel est un outil intelligent qui permet de « comprendre » la description de l’internaute telle qu’il l’exprime avec ses propres critères.

C’est un outil dédié � faciliter la recherche des internautes. Il permet de lister les liens vers tous les sites ou portails qui correspondent � la recherche. Comintoo vous donne la carte des annonces selon vos critères, l'ensemble des liens vers les annonces immobilières de particuliers et de professionnels disponibles sur le Net.

Comintoo est également très fréquentés par des internautes confirmés, qui viennent non seulement chercher des annonces, mais qui sont également attirés par la nouveauté et la structure technique de Comintoo. En perpétuelle évolution, Comintoo souhaite accentuer l’aspect communautaire de son service pour créer un véritable lien entre tous. Il donne accès � 1 658 819 Annonces.

La copropriété made in California

Isabelle DAHAN — 2007-11-03T15:47:27+01:00

Alain Silverston installé aux Etats-Unis depuis quelques années comme syndic et administrateur de biens a participé lors du dernier salon de la copropriété à une conférence intitulée : « Quelles alternatives à la copropriété « made in France » ? ». Il nous présentait les points forts et les points faibles de la « copropriété made in California ». Alain Silverston est installé à Longbeach, un grand port de Los Angeles.

Copropriété historique

Quelques données :

On compte environ 14 millions de logements en copropriété aux E.U. pour un parc de 124 millions de logements.
60% de ces logements sont en copropriété verticale
Plus d'un tiers des copropriétés sont autogérées
Les syndics sont nombreux mais la concentration par de grands groupes reste encore embryonnaire
Aucune réglementation de la profession; pas de garantie financière.

copropriété classique

Les points similaires avec la France

Gestion des parties communes; même métier.
Trois acteurs: Conseil Syndical, Association de copropriétaires, syndic.
Complexité de la réglementation, toujours en mouvement.

copropriété IGH

Les différences

C’est le Conseil Syndical qui décide, l’Assemblée Générale “se contentant” d’élire les membres du CS
En général, les copropriétés californiennes offrent plus de services (piscines, fitness, salle de conférence
Suivi mensuel des comptes par le CS
Les HOA sont gérées comme des entreprises et paient de l'impôt.
RESERVES FINANCIERES.

Reserve Study Analyst

Obligation de faire procéder a une étude tous les trois ans (coût: entre $500 et $1,500)
Détaille les différentes mesures d’entretien à prévoir: réfection de toiture, ascenseur, piscine, grille…
Détermine les besoins financiers à court, moyen et long terme de la copropriété
Déduit le besoin de financement éventuel.

Est ce que cela marche mieux?

Plus grande facilité de décision, de suivi et de contrôle.
Distribution d'amendes voire de “lien” (hypothèque) pour les copropriétaires ne respectant pas les règles.
Suivi technique et financier du bâtiment par des professionnels.
Mais pas de réglementation des syndics.

Terminologie

Condo(minium) = lot de copropriété
HOA (Community and Homeowners Association)= Association de copropriétaires
Board of Directors = Conseil syndical
CC&R + Bylaws + Rules = Règlement de copropriété
50 réglementations différentes.

Pour en savoir plus :
Alain Silverston
REALTOR®, Condo Manager
CACM, Notary Public
Long Beach Condo Management
www.RealLongBeach.com

Copropriétés en difficulté au Québec et en France : il est grand temps d'agir

Isabelle DAHAN — 2007-10-30T10:34:15+01:00

Photo prise le mercredi 24 octobre 2007 au Salon de la Copropriété et de la Gestion de Biens

Maître Olivier-J. Brane, avocat au Barreau de Paris et Maître Yves Joli-Coeur, avocat au Barreau du Québec présentent leur tout dernier livre, « Les Copropriétés en difficulté, constats et solutions, France-Québec », publié chez Wilson et Lafleur, en co-édition avec les Éditions Bruylant.

Cet ouvrage phare et un document choc dont la mission est d’interpeller nos élus, ce livre met en évidence plusieurs constats inquiétants vécus dans ce secteur de l’immobilier, et ce, tant en France qu’au Québec. Sans complaisance ni faux-fuyant, ses auteurs, Maîtres Yves Joli-Coeur et Olivier Brane, respectivement avocats à Montréal et à Paris, envoient un véritable signal d’alarme qu’il faut prendre très au sérieux.

« Si rien n’est fait immédiatement pour corriger une situation devenue précaire, que ce soit au Québec ou chez nos cousins français, ce mode d’habitation risque de se diriger droit dans le mur », de dire sans ambages Maître Joli-Coeur. Les conséquences pourraient aller de la dégradation sévère des immeubles à la faillite technique, sans compter une érosion potentielle du tissu social urbain. « Or, à l’heure actuelle, quelque 50% des populations de la planète vivent dans les villes, là où le développement en copropriété risque d’être le plus fertile », indique encore Maître Joli-Coeur.

Mais au milieu de la tourmente se profilent des pistes de solution. À la lumière d’un laisser-aller parfois irréversible au chapitre de l’entretien des immeubles, et d’un faible sens du « devoir » de certains copropriétaires, il y a urgence de légiférer, sans quoi, la perte de confiance de la population surviendra tôt ou tard.

À l’heure actuelle, les copropriétaires ne sont pas suffisamment impliqués dans leur immeuble. Ils adoptent plus souvent qu’autrement l’attitude de locataires qui paient des frais mensuels, en oubliant qu’en fait, ils sont les propriétaires des lieux. Conséquence : un taux d’absentéisme élevé lors des assemblées générales des copropriétaires. Il en résulte une mauvaise gestion du bâtiment, son dépérissement accéléré et une détérioration évidente de la vie en copropriété.

Un hall d'immeuble sans immeuble : fin de l'histoire

Isabelle DAHAN — 2007-10-29T15:35:01+01:00

Fin de l'histoire du faux hall d'immeuble. Il avait été installé fin août dans le quartier de Graville, une cité du havre réputée "chaude".
Ce conteneur de marchandises transformé en vrai-faux hall devait remplacer les cages d’escaliers d’immeubles souvent refuges des jeunes. Tout avait été prévu pour faire illusion : fausses boîtes aux lettres, faux Digicode, fausse porte d’ascenseur. Accessible à toute heure avec le code d’entrée, le faux hall d’immeuble a pourtant suscité des réactions diverses. Il faut dire qu'il n'était pas chauffé !

Jean-Pierre Niot, fondateur du projet, justifiait sa démarche de la façon suivante : « Je me suis dit, pourquoi ne pas créer un hall d’immeuble sans immeuble ? Ça répond à une demande à la fois des locataires, qui veulent plus de sérénité, et aux jeunes, qui souhaitaient disposer d’un lieu de rencontres. » Pourtant, tous les jeunes n'approuvaient pas ce projet : « C’est un conteneur, et un conteneur, c’est pour mettre de la marchandise. Pour qui nous prend-on ? Pour des gens qui traînent tout le temps dans les halls ? On déplace juste le problème », s’indignait un des jeunes du quartier. Il n'avait pas tord.
Le faux hall d'immeuble, a été retiré ces derniers jours à cause d’actes de vandalisme à répétition, il aura tenu un mois et demi. Plusieurs vitres ont été brisées et l’intérieur dévasté, et un début d’incendie avait même été signalé.

Il aurait mieux fallu fournir un vrai local à ces jeunes de banlieue. Ces jeunes revendiquent avec raison des espaces pour se rencontrer, des infrastrucures pour l'aide au devoir, de l'animation pour les jeunes avec des animateur bénévoles ...

La fumée pour faire fuir les voleurs

Isabelle DAHAN — 2007-07-24T17:21:17+02:00

Les voleurs s’adaptent aux nouvelles technologies, les alarmes en tout genre ne les arrêtent plus. Les sociétés de télésurveillance ont pu ainsi récupérer une partie du marché de la lutte active contre les cambriolages mais là encore les délais d’interventions souvent trop longs perdent de leur efficacité et n’empêchent pas les cambriolages.

Lors d'un déclenchement d'alarme, il faut au moins 10 minutes à la police ou à la société de télé surveillance pour arriver sur les lieux. Les cambrioleurs le savent et restent en moyenne 5 minutes sur place pour dérober leur butin et fuir, voir dans certains cas tout saccager avant de partir.

Pourtant le combat n’est pas perdu et une société comme Siliprotect met sur le marché un générateur de fumée qui devrait aveugler le voleur. Car quand on ne voit rien, il n’y a rien à voler.

Alors comment ça marche ?

Une fois l'alarme déclenchée et confirmée, un jet haute pression de fumée dense est projeté de façon à rendre l'espace opaque en moins de 20 secondes. Le cambrioleur n'a plus qu'à faire demi tour. Si toutefois l'envie lui prenait de revenir, le générateur de fumée repart immédiatement. Ce produit est destiné aussi bien aux particuliers, qu'aux professionnels qui ont des biens à protéger.

Pour en savoir plus sur le produit

La gamme de générateurs de fumée permet de couvrir toutes les doléances des clients, les différents modèles répondent à tous les besoins de protection : tous types de surface, de la pièce de quelques m2 au hangar.

Le générateur de fumée s'installe sur toutes les alarmes existantes du marché et peut être géré à distance par la société de télésurveillance ou par le client.

La fumée propulsée étant complètement inoffensive, elle est sans danger pour les animaux et personnes éventuellement présents sur les lieux. De plus, s’agissant d'une fumée sèche, elle ne laisse ni dépôt ni odeur. Une aération d'une vingtaine de minutes suffit.

Ce produit Danois est d’une grande qualité technique mais également de finition. De plus, son esthétisme lui permet de s’installer dans n’importe quel environnement (faux plafond par exemple) ou encore de choisir sa couleur en fonction du lieu d’installation.

Etes-vous convaincu ? Reste encore à connaître les tarifs.

Vous pouvez obtenir une démonstration dans vos locaux et une étude personnalisée en contactant la société Siliprotect (Mme Sophie LEMOINE, Tél. 01.30.45.30.85).

Les démarches à suivre pour végétaliser un mur à Paris

Isabelle DAHAN — 2007-07-08T18:49:00+02:00

L’emplacement du futur mur végétalisé, 27 rue Léopold-Bellan, Paris 2ème

A ce jour, une quarantaine de murs ont déjà été réalisés. Une vingtaine de murs vont être réalisés dans le courant du mois de novembre sur la base d’une structure de câbles. Les jardins verticaux protègent un mur en apportant une régulation thermique du bâtiment par la création d’une couche d’air isolante en évitant la montée excessive de la température, une protection et une ventilation de la façade en constituant un bouclier naturel contre les rayons ultra-violets et les pluies battantes. Une centaine d’adresses, repérées par les conseils de quartier, les mairies d’arrondissement ou les agents des parcs et jardins, sont actuellement à l’étude.

Il existe aujourdhui différentes méthodes pour végétaliser les murs sans les détériorer en tenant compte de l'échelle et des caractéristiques du lieu : une première technique consiste en une base de plantes grimpantes s'accrochant sur le mur, une autre ajoute une structure d'accroche en câbles tendus. On peut y associer un parterre arbustif en pied de mur ou installer sur le mur une végétation suspendue plantée dans des caissettes ou dans du feutre.

Pour qu'un mur puisse être végétalisé par la ville de Paris, plusieurs conditions doivent être remplies :

un sol public au pied du mur (jardin ou voie publique
pas de chambres techniques ou réseaux importants en sous-sol
une bonne visibilité sur le mur depuis la rue
une largeur de mur suffisante d'au moins 3 mètres
pas de baies ouvrantes, notamment à la base du mur
pas de panneaux publicitaires
un bon état en surface.

Une étude permet de confirmer la possibilité et l'intérêt d'une végétalisation. Cette étude sollicite l'avis du maire de l'arrondissement. Le statut de propriété du mur est vérifié en cas de besoin et une consultation des concessionnaires du sous-sol est effectuée et des travaux éventuels de protection ou de déviation des réseaux sont réalisés. Un projet précis sera mis au point et présenta selon le site pour approbation à l'Architecte des Bâtiments de France.
L'accord écrit du propriétaire ou de l'assemblée de copropriété est requis. Un constat d'huissier est fait en accord avec les propriétaires de l'immeuble sur l'état du mur et si nécessaire des travaux de ravalement auront été programmés et dans ce cas une déclararion de travaux aura été déposé auprès des services de l'urbanisme.

Après les travaux, un entretien courant est assuré par les services de la Ville de Paris : arrosage, taille, remplacement des végétaux. Un suivi régulier de la structure et du développement des plantes est mis en place afin de ne pas laisser les plantes envahir les gouttières ou les toits.

Si vous souhaitez proposer un mur à végétaliser, vous pouvez adresser un courrier à la Mairie de Paris :

Direction des espaces verts et de l'environnement
3, avenue de la porte d'Auteuil
75016 PARIS

Vous devez indiquer dans ce courrier, l'adresse exacte de l'immeuble support du mur pignon et si possible joindre une photo ainsi que les coordonnées des propriétaires ou du syndic.

Opérations de végétalisation de l'espace public en cours
- 27 rue Léopold-Bellan, Paris 2ème – fin 2006 / début 2007 - 23 rue Palestro, Paris 2ème – fin 2006 / début 2007 - Rue des Francs-Bourgeois ( 5 murs : aux n° 30, 34, 35, 37 et 54), Paris 3ème – courant 2007 - Rue de Montmorency (4 murs : aux n° 4, 5,9 et 19), Paris 3ème – courant 2007 - Rue de Saintonge (2 murs : aux n° 62 et 66), Paris 3ème – courant 2007 - 41 rue Saint-André-des-Arts, Paris 6ème - courant 2007 - 9 rue Mazagran, Paris 10ème – fin 2006 / début 2007 - 20 rue des Vinaigriers, Paris 10ème – fin 2006 / début 2007 - 32 rue Bréguet, Paris 11ème – fin 2006 / début 2007 - 11 Passage Salarnier, Paris 11ème – fin 2006 / début 2007 - Rue Titon (mur du 20 au 34), Paris 11ème – fin 2006 / début 2007 - 14 rue Vergniaud, Paris 13ème – fin 2006 / début 2007 - Rue d’Alésia (4 murs : aux n° 78, 82, 114 et 118), Paris 14ème – courant 2007 - Quai d’Issy, mur de la déchetterie, , Paris 15ème – courant 2007 - Angle rues Davy / Guy-Moquet (n° 30b), Paris 17ème – courant 2007 - Rue Lemercier (4 murs : aux n° 15, 19, 23, 31), Paris 17ème – courant 2007 - Rue Nollet (4 murs : aux n° 15, 23, 55, 61), Paris 17ème – fin 2006 / début 2007 - 22 avenue de Clichy, Paris 18ème – fin 2006 / début 2007 - Ecole de la rue Goubet (47 allée Darius-Milhaud), Paris 19ème – fin 2006 / début 2007

Spéculation sur la construction à Dubai

Isabelle DAHAN — 2007-06-19T11:40:07+02:00

Cette séquence prise à partir du journal de TF1 présente un reportage sur les projets de construction immobilière à DUBAI.
Il s'agit dans ce court extrait de comprendre comment fonctionne la spéculation autour de projets de construction impressionnants. Le projet s'appelle "MARINA 21" et comprend la construction de 220 tours de plus de 100 mètres de haut en même temps. Pour le lancement de ce projet les émirats ont invités plus de 2000 acteteurs potentiels venant d'Inde, du Pakistan de Russie ...

Ces acheteurs bénéficient de conditions particulières : pas d'impôts, pas de questionnement sur l'origine des fonds d'où un usage répandu de l'achât en Cash. Pour un règlement de l'achat en totalité, ils bénéficient d'une remise immédiate de 20%. Le studio est vendu à 300.000 euros pour une livraison prévue en 2009. Un bien peut être revendu de 3 à 5 fois avant d'être terminé. Dans certains quartiers, le prix de l'immobilier a augmenté de 500% !

Alors que penser de cette construction immobilière spéculative qui ne repose pas sur un réel besoin de logements !

La fièvre immobilière des villes émergentes : Dubaï

Isabelle DAHAN — 2007-03-09T16:27:44+01:00

Jean Pierre Heim est architecte international à Paris, à New York et à Shanghai, conseiller du Commerce extérieur. Olivier Brane est avocat immobilier à Paris, spécialiste en droit immobilier, auteur de nombreux ouvrages sur la copropriété et les baux d'habitation et commerciaux. Ils livrent leurs expériences communes de l’immobilier d’habitation du futur, de ce qui est désormais appelé "le nouvel immobilier".

Ce n’est plus l’immeuble en tant que tel qui est vendu. Naturellement son architecture devrait être originale. Il devra être doté des dernières technologies à la mode mais le promoteur devra également l’accompagner de différents services annexes destinés à en améliorer le confort et la convivialité, comme dans les grands hôtels. Jean Pierre HEIM et Olivier J. BRANE ont choisi de parler de nouvel immobilier dans les villes émergentes de DUBAI, PEKIN-SHANGAI et BARCELONE pour leurs formidables dynamismes immobiliers d'habitation. Ils ont également examiné deux îles dans la zone Caraîbes : SAINT MARTIN et SAINT DOMINGUE qui sont les laboratoires du marketing immobilier pour un tourisme d'exception, à base de refuge, de repos et d'isolement.

Les villes émergentes offrent des rentabilités de 25 à 30% avec des prestations exceptionnelles de l’immeuble qu’on ne rencontre pas encore en France : ce nouvel immobilier peut constituer de nouveaux Eldorados pour les spéculateurs immobiliers ou de véritables petits paradis terrestres pour ceux qui veulent y résider.

Les nouvelles métropoles

Autrefois la création d’une ville signifiait la conquête d’un territoire.

Aujourd’hui le développement immobilier s’organise autour des nouveaux acheteurs : les nouveaux riches de tous ces pays émergents qui sont devenus des relais du commerce mondial. Avec leurs dirigeants ils ont l’ambition que les villes soient vite transformées en énormes centres d’affaires et en Eldorado touristique. En conséquence, pour attirer du monde – habitants, touristes, homme d’affaires – les nouveaux urbanistes parlent de "Fun Cities" (villes amusantes), qui doivent être "business friendly" (accueillantes pour les affaires), capables d’attirer des milliers de touristes pratiquant le "city breaks" (découverte d’une ville en week-end allongé de 3, 4 jours dans une ville).

Les architectes et les promoteurs ont entendu ce langage que leur ont transmis les nouveaux décideurs des pays émergents qui ont compris l’impact de l’image de l’immeuble qui fait rêver. L’architecture est devenue ainsi un nouvel outil de communication planétaire. Les architectes doivent créer des immeubles qui vont produire de l’émotion.

Les nouvelles routes commerciales

La route de la soie, la route du thé, la route des épices ont créé des villes aujourd’hui parfois en voie de désertification. Aujourd’hui, il faut attirer l’homme d’affaires qui choisira une ville en fonction de son attrait géo stratégique pour les marchandises ou les services qu’il traite. Le promoteur doit donc les y attirer dans des immeubles attractifs pour les y amener à résider. Les loisirs de la ville doivent suffisamment diversifiés : que ce soit par les restaurants à la mode, la multiplication des cinémas d’un nouveau genre ou les parcs d’attraction sans oublier les manifestations sportives. Le "post modernisme urbain", c’était jusqu’à peu Chicago en raison de ses avancées architecturales exceptionnelles puis, plus récemment, Los Angeles, considérée comme la préfiguration du développement des métropoles car elle s’est dotée de quantité de parcs d’attraction axés sur le cinéma, loisirs de base.

L’architecte Frank Lloyd Wright disait à propose de Los Angeles : "Penchez le monde sur un côté et tout ce qui ne tient pas très bien glissera vers Los Angeles". Aujourd’hui c’est plutôt vers les villes émergentes telles Dubaï mais également Pékin ou Shanghai que le monde glisse, c’est plutôt vers Barcelone que l’Europe glisse et vers la zone Caraïbes que glissent les habitations de loisirs !

C’est à se demander si Dubaï n’est pas désormais devenue le centre du monde et même la 8ème merveille du monde comme disent ses dirigeants et décideurs économiques : il est vrai que son emplacement en fait un centre d’approvisionnement entre l’Asie, l’ex Urss et ses anciens satellites de l’Est, l’Europe et l’Afrique de l’Ouest et plus loin l’Amérique.

Son gigantesque port en est le témoignage ainsi que ses zones franches d’entreposage considérées comme un des pôles mondiaux du libre échange, que ce soit pour les produits finis qui se réexportent ou qui se vendent dans les immenses entrepôts commerciaux ou qui se vendent dans les centres commerciaux les plus grands du monde qui chaque année attirent des millions de consommateurs dans le fameux "Dubaï shopping festival" qui a lieu en mars de chaque année.

Dubaï est le poumon de l’Iran et de l’Irak dont les habitants viennent s’y approvisionner. C’est aussi l’oxygène de l’Inde, du Pakistan et du Bangladesh pour leurs exportations de textiles qui sont ensuite réexpédiés dans le monde entier à partir des plates-formes commerciales de Dubaï. La ville est vouée aux affaires internationales et ne peut par conséquent que se consolider sur le terrain juridique de la propriété foncière puisque cette exigence des hommes d’affaires internationaux est fondamentale.

Ce n’est pas une "ville monde" comme New York ou Shanghai mais presque un Disneyland surdimensionné, un 'mixte' des deux avec une population qui croît de 30% par an et des prix qui sont cinq fois moins chers qu’à Londres et dix fois moins chers qu’à Paris.

Une position géo stratégique excellente

Paris est à 7 h. de vol, Londres à 8 h, Francfort à 6 h, Hongkong à 8 h. C’est un véritable "hub" commercial destiné à deux milliards de consommateurs. La population actuellement de 1,6 millions d’habitants sera portée à 3 millions en 2010. Cinq millions de touristes visitent actuellement Dubaï et l’on compte sur 15 millions en 2010. La ville se développe d’autant plus, notamment dans le secteur des loisirs, que dans 20 ans Dubaï n’aura plus de ressources pétrolières et qu’il convient donc qu’elle diversifie ses sources de revenus.

C’est ce qui explique son emballement avec un paysage architectural qui doit être unique dans une ville qui préfigure une nouvelle ère de la consommation au Moyen-Orient par les clients constitués des autres puissances pétrolières ou des pays émergents voisins qui profitent des délocalisations des entreprises européennes et américaines.

Des records vertigineux

Les bouleversements politiques russes et chinois ainsi que des pays de l’Est, la force économique de l’Inde font affluer les nouveaux riches qui ont la fierté d’habiter dans telle ou telle tour, de résider autour d’un lac artificiel ou sur des îles tout aussi artificielles : c’est à la foi le culte de l’ego et de la spéculation. A Dubaï, nul ne sait la hauteur finale qu’atteindra la tour en construction : 700 mètres ? (Notre plus grande tour à la Défense est d’une hauteur de 200 mètres…).

Palm Islands est une ville gagnée sur la mer constituée de lotissements en forme de palmiers, nettement visible des satellites de même que "The World", complexe gagné également sur la mer composé d’îles à vendre représentant les cinq continents du monde. Dans ce contexte immobilier "The World", la spéculation bat son plein. La France est à vendre 39 millions de dollars et la Grèce pour 13 millions de dollars (pour 4,5 ha de terrain dont 2,5 ha constructible). Vous choisissez votre île et vous construisez votre paradis. 44% du programme est déjà vendu aux Russes, Chinois, Indonésiens, Indiens et à certaines vedettes du show business tel Michael Jackson, Michael Schumacher, Lionel Richie et David Beckham.

Dubaï est un chantier jour et nuit. Chaque tour, chaque complexe immobilier, chaque île est une ville en soi car leur taille le permet. Il faut donc offrir plus que des mètres carrés : tout un environnement dédié au bien-être et à la sécurité qui sont devenus deux critères absolument indispensables dans le "nouvel immobilier".

'Amenities' ou rien

Dans ces villes émergentes, notamment à Dubaï, l’immeuble ne se conçoit pas sans 'amenities' qui doivent être réalisées en même temps que l’immeuble : piscine, restaurant, cafétéria, salle de fitness, spa, business center, concierge, salle de cinéma, night club, tennis, golf, sécurité 24 h. sur 24 h. par capteurs de présences indésirables, salles de jeux pour les enfants et parfois centre commercial et hôtel adjacent, plage aménagée de luxe si le programme immobilier est situé sur la mer.

Les prix

Dans le programme du Jumeira Lake Tower, constitué d’une tour grand luxe avec sauna, piscine, jacusi, tennis, service de sécurité 24 h. sur 24, prestations de grand luxe, surplombant le lac artificiel avec la vue sur la future tour de 700 mètres, un 62 m² coûte 400.000 € . La tour comprendra 30.000 appartements et le plus grand centre commercial du monde. Dubaï Ski-Resort comporte des appartements donnant d’un côté sur une piste de ski artificielle et de l’autre côté sur le désert ou la mer. Dubaïland Sports City mélange immobilier et sport puisque le complexe est situé à côté d’un stade de 60.000 places où sera installée l’Universités de football de Manchester ainsi qu’une tennis academy et bien entendu une école de golf. Le complexe de loisirs Cinepanorama devrait être construit à côté de ce programme immobilier.

L’assise juridique

Le marché immobilier à Dubaï a explosé depuis mai 2002 date du Décret du Cheikh Al Maktum qui a autorisé le droit de propriété des étrangers à Dubaï. La précipitation des investisseurs étrangers est stupéfiante car des ventes se font en 48 h. et les reventes de promesses de vente en quelques jours avec plus values parfois de 200% !

Tous les critères de base pour réussir un investissement immobilier sont réunis : il existe un cadastre pour délimiter la propriété immobilière avec la précision que le promoteur loue en général le terrain à l’Etat pendant 99 ans avec éligibilité à la propriété privée qui peut donc être revendu.

Le système bancaire connaît l’hypothèque ce qui entraîne l’existence d’un droit réel de propriété garanti par l’Etat de même que la délimitation du terrain pour la plupart des programmes immobiliers dont la vente est autorisée aux étrangers. Les acquisitions se font en moyenne avec un versement d’un acompte de 10% et des versements proportionnels à l’état d’avancement des travaux fixés par le contrat lequel peut donc être revendu en cours de construction avec une plus value. Il n’existe pas de Notaire identique à celui que nous connaissons en France mais des avocats spécialisés qui peuvent utilement conseiller dans les acquisitions en complément d’un avocat de la nationalité de l’investisseur étranger qui pourra ainsi sécuriser l’acquisition.

La fiscalité

A Dubaï la fiscalité est quasi nulle. Il n’existe pas d’impôt sur le revenu ni d’impôt sur la plus value immobilière. Dubaï fait partie des Emirats Arabes Unis qui a signé avec la France une convention fiscale très avantageuse permettant d’éviter la double imposition. Le rapatriement des revenus est possible ainsi que de la revente même à des étrangers, sauf dans des programmes réservés aux nationaux et certains pays des Emirats Arabes Unis dont fait partie Dubaï.

L’évolution de la législation et le risque de l’investisseur

L’investisseur étranger cherchera à sécuriser au maximum son investissement en se renseignant sur l’évolution probable de la Législation et de la fiscalité pour éviter des mesures confiscatoires que pourraient être une expropriation, une interdiction de rapatrier les revenus ou une modification de la fiscalité.

Il faut savoir que dans les pays émergents, les pouvoirs publics font évoluer leur Législation en fonction de critères purement économiques. Ils adaptent en effet la Législation aux évolutions des prix immobiliers pour éviter la spéculation ou que la bulle immobilière n’éclate en faisant baisser les prix. A cet égard, les pouvoirs publics sont suffisamment aguerris pour établir avec les meilleurs spécialistes formés dans les plus grandes universités américaines ou européennes une Législation telle que le marché immobilier reste solide.

Les économistes du Gouvernement savent que l’investissement à long terme doit équilibrer l’offre et la demande de manière à trouver un prix d’équilibre qui satisfasse l’investisseur de base qui aura de toute manière une meilleure rentabilité qu’en Europe. Il est donc possible que les pouvoirs publics adaptent souvent la Législation à la situation économique en limitant par exemple les reventes successives des contrats de vente en état futur d’achèvement qui, par les plus values successives qu’ils engendrent, font considérablement monter les prix. Cependant si les prix montent, c’est que la demande existe, Dubaï n’ayant pas encore atteint son point d’équilibre entre l’offre et la demande.

Actuellement la rentabilité est de 25 à 30% mais la vitesse à laquelle les constructions se réalisent peut faire baisser cette rentabilité qui est d’ores et déjà annoncée dans certains programmes immobiliers comme étant de 15 à 20 % en 2007/2008.

Sauf catastrophe politique ou économique mondiale, la rentabilité d’un investissement immobilier à Dubaï doit être considéré comme étant un risque limité si on connaît bien le marché, si l’on ne se trompe pas dans l’emplacement des programmes immobiliers et si l’on sait s’entourer de spécialistes adéquats, c'est-à-dire techniciens et juristes sans oublier les renseignements que peuvent donner les postes économiques des Ambassades particulièrement efficaces sous l’égide d’UBIFRANCE (l’ancien Centre Français du Commerce extérieur qui s’est ainsi renommé).

Conclusion

Dubaï dispose de la croissance actuelle de la population la plus importante du monde. Elle est considérée comme une des villes les plus sûres du monde. Pour l’instant 3ème centre mondial de réexportation après Hongkong et Singapour, elle peut finir par battre ces deux dernières villes dans les 10 ans à venir. C’est un véritable raccourci et un centre de tri pour toutes les marchandises en provenance de la zone indo asiatique et destinées au marché russe ou européen et plus loin américain.

La ville est vouée aux affaires internationales, aux loisirs, comme un espace de consommation destiné aux citoyens solvables, une sorte de mélange de loisirs et d’affaires qui s’est doté d’une législation foncière séduisante et d’un droit de la copropriété naissant tout à fait rassurant.

Jean Pierre HEIM, Architecte et Olivier J.BRANE, Avocat

Article paru dans la revue "INVESTISSEMENT CONSEILS" du mois de mars 2007

Le Coaching au service de la copropriété

Isabelle DAHAN — 2007-02-23T15:47:07+01:00

Le Coaching fait son entrée en copropriété, une excellente initiative qui devrait débloquer un certain nombre de situations.

Cette méthode consiste à l’accompagnement d'une personne ou d’un groupe de personnes où, par l'écoute et la reformulation, par le diagnostic de la situation et la recherche d'options, "le coach" va aider son client dans une période donnée et dans un cadre fixé, à franchir différentes étapes afin d'atteindre l'objectif qu'il s'est fixé.

Deux exemples d’application et d’utilisation du coaching

Dans le cadre de la formation au métier de gestionnaire de copropriétés ou dans le cadre d’une intégration d’un jeune gestionnaire nouvellement recruté.

Le gestionnaire tout juste sorti de l’école n’est pas toujours préparé à ce qui l’attend sur le terrain. Il lui faudra, seul, face à une assemblée de copropriétaires répondre aux questions, diriger la réunion et les débats, lutter contre les conflits d’intérêts, la mauvaise fois des uns, l’agressivité des autres etc … La copropriété représente un échantillonnage de notre société, on y retrouve tous les profils et tout ce petit monde doit s’entendre dans l’intérêt commun d’un patrimoine à gérer.

Alors, comment se préparer pour répondre aux attentes des copropriétaires tout en restant ferme sur les décisions à prendre et les actions à mener ?

Il faut trouver un juste équilibre.

Si vous êtes autoritaire et sec souhaitant aller vite à l’essentiel pour ne pas se laisser déborder par les discussions sans fin vous risquez d’être mal perçu. On vous traitera d’expéditif ! A l’inverse vous êtes hésitant, vous ne pouvez rien refuser, vous voulez satisfaire tout le monde. Ne croyez pas vous en tirer de cette façon, attention au retour de bâton. Vous ne pourrez pas tenir toutes vos promesses et les copropriétaires vous en voudront de les avoir mal conseillés et de ne pas avoir fait votre travail correctement. Ils vous traiteront d’incompétent !

Voilà vous êtes maintenant prévenu, la tâche n’est pas aisée, il vaut mieux être avisé et se préparer pour entrer dans l’arène. Vous ne tiendrez pas le coup longtemps si vous ressentez un grand stress à animer ces réunions et que vous percevez cet aspect de votre métier comme une contrainte importante.

Les cabinets de gestion conscients du Turn-over des jeunes recrus commencent à mettre en place des modules d’intégration où un coach intervient pour aider au développement personnel des gestionnaires mais surtout à ne plus avoir peur des conflits pour en tirer des enseignements.

Dans le cadre d’un blocage dans une copropriété

Les copropriétaires n’arrivent pas à s’entendre entre eux. On peut tout envisager : incompatibilités d’humeur, conflits d’intérêts, difficultés financières, abus de pouvoir, désintéressement etc … Vous avez peut-être vécu cela en tant que copropriétaire ou gestionnaire, la situation est ingérable et la copropriété se dégrade pour le malheur de tous !

Vous pouvez faire appel à un consultant extérieur.

Pourquoi ne pas faire intervenir un coach comme régulateur qui sera là pour vous accompagner pendant une réunion du conseil syndical ou une assemblée générale. Il sera là pour écouter, analyser la situation, vous aider à prendre conscience du rôle de chacun dans la copropriété, de ses propres freins, des conséquences de ses décisions. Une séance ou deux peuvent suffire à mettre en place des solutions et instaurer un changement au bénéfice d'une amélioration attendue et durable.

Vous êtes copropriétaire, jeune gestionnaire, gérant de cabinet, formateur … n’hésitez pas à faire intervenir « un coach » avant que la crise ne se déclare !

Vous pouvez vous renseigner auprès de la société « Résolutions Coaching » et contacter de notre part son dirigeant M. Philippe BONARGENT (01 45 45 39 79)