Blogimmeuble

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samedi, novembre 3 2007

La copropriété made in California

Alain Silverston installé aux Etats-Unis depuis quelques années comme syndic et administrateur de biens a participé lors du dernier salon de la copropriété à une conférence intitulée : « Quelles alternatives à la copropriété « made in France » ? ». Il nous présentait les points forts et les points faibles de la « copropriété made in California ». Alain Silverston est installé à Longbeach, un grand port de Los Angeles.

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mardi, octobre 30 2007

Copropriétés en difficulté au Québec et en France : il est grand temps d'agir

Maître Olivier-J. Brane, avocat au Barreau de Paris et Maître Yves Joli-Coeur, avocat au Barreau du Québec présentent leur tout dernier livre, « Les Copropriétés en difficulté, constats et solutions, France-Québec », publié chez Wilson et Lafleur, en co-édition avec les Éditions Bruylant.

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mardi, juin 19 2007

Spéculation sur la construction à Dubai


Dubai - The Megaprojects 2 - The Video Version 2
Cette séquence prise à partir du journal de TF1 présente un reportage sur les projets de construction immobilière à DUBAI.
Il s'agit dans ce court extrait de comprendre comment fonctionne la spéculation autour de projets de construction impressionnants. Le projet s'appelle "MARINA 21" et comprend la construction de 220 tours de plus de 100 mètres de haut en même temps. Pour le lancement de ce projet les émirats ont invités plus de 2000 acteteurs potentiels venant d'Inde, du Pakistan de Russie ...

Ces acheteurs bénéficient de conditions particulières : pas d'impôts, pas de questionnement sur l'origine des fonds d'où un usage répandu de l'achât en Cash. Pour un règlement de l'achat en totalité, ils bénéficient d'une remise immédiate de 20%. Le studio est vendu à 300.000 euros pour une livraison prévue en 2009. Un bien peut être revendu de 3 à 5 fois avant d'être terminé. Dans certains quartiers, le prix de l'immobilier a augmenté de 500% !

Alors que penser de cette construction immobilière spéculative qui ne repose pas sur un réel besoin de logements !



vendredi, mars 9 2007

La fièvre immobilière des villes émergentes : Dubaï

Jean Pierre Heim est architecte international à Paris, à New York et à Shanghai, conseiller du Commerce extérieur. Olivier Brane est avocat immobilier à Paris, spécialiste en droit immobilier, auteur de nombreux ouvrages sur la copropriété et les baux d'habitation et commerciaux. Ils livrent leurs expériences communes de l’immobilier d’habitation du futur, de ce qui est désormais appelé "le nouvel immobilier".

Ce n’est plus l’immeuble en tant que tel qui est vendu. Naturellement son architecture devrait être originale. Il devra être doté des dernières technologies à la mode mais le promoteur devra également l’accompagner de différents services annexes destinés à en améliorer le confort et la convivialité, comme dans les grands hôtels. Jean Pierre HEIM et Olivier J. BRANE ont choisi de parler de nouvel immobilier dans les villes émergentes de DUBAI, PEKIN-SHANGAI et BARCELONE pour leurs formidables dynamismes immobiliers d'habitation. Ils ont également examiné deux îles dans la zone Caraîbes : SAINT MARTIN et SAINT DOMINGUE qui sont les laboratoires du marketing immobilier pour un tourisme d'exception, à base de refuge, de repos et d'isolement.

Les villes émergentes offrent des rentabilités de 25 à 30% avec des prestations exceptionnelles de l’immeuble qu’on ne rencontre pas encore en France : ce nouvel immobilier peut constituer de nouveaux Eldorados pour les spéculateurs immobiliers ou de véritables petits paradis terrestres pour ceux qui veulent y résider.

Les nouvelles métropoles

Autrefois la création d’une ville signifiait la conquête d’un territoire.

Aujourd’hui le développement immobilier s’organise autour des nouveaux acheteurs : les nouveaux riches de tous ces pays émergents qui sont devenus des relais du commerce mondial. Avec leurs dirigeants ils ont l’ambition que les villes soient vite transformées en énormes centres d’affaires et en Eldorado touristique. En conséquence, pour attirer du monde – habitants, touristes, homme d’affaires – les nouveaux urbanistes parlent de "Fun Cities" (villes amusantes), qui doivent être "business friendly" (accueillantes pour les affaires), capables d’attirer des milliers de touristes pratiquant le "city breaks" (découverte d’une ville en week-end allongé de 3, 4 jours dans une ville).

Les architectes et les promoteurs ont entendu ce langage que leur ont transmis les nouveaux décideurs des pays émergents qui ont compris l’impact de l’image de l’immeuble qui fait rêver. L’architecture est devenue ainsi un nouvel outil de communication planétaire. Les architectes doivent créer des immeubles qui vont produire de l’émotion.



Les nouvelles routes commerciales

La route de la soie, la route du thé, la route des épices ont créé des villes aujourd’hui parfois en voie de désertification. Aujourd’hui, il faut attirer l’homme d’affaires qui choisira une ville en fonction de son attrait géo stratégique pour les marchandises ou les services qu’il traite. Le promoteur doit donc les y attirer dans des immeubles attractifs pour les y amener à résider. Les loisirs de la ville doivent suffisamment diversifiés : que ce soit par les restaurants à la mode, la multiplication des cinémas d’un nouveau genre ou les parcs d’attraction sans oublier les manifestations sportives. Le "post modernisme urbain", c’était jusqu’à peu Chicago en raison de ses avancées architecturales exceptionnelles puis, plus récemment, Los Angeles, considérée comme la préfiguration du développement des métropoles car elle s’est dotée de quantité de parcs d’attraction axés sur le cinéma, loisirs de base.

L’architecte Frank Lloyd Wright disait à propose de Los Angeles : "Penchez le monde sur un côté et tout ce qui ne tient pas très bien glissera vers Los Angeles". Aujourd’hui c’est plutôt vers les villes émergentes telles Dubaï mais également Pékin ou Shanghai que le monde glisse, c’est plutôt vers Barcelone que l’Europe glisse et vers la zone Caraïbes que glissent les habitations de loisirs !

C’est à se demander si Dubaï n’est pas désormais devenue le centre du monde et même la 8ème merveille du monde comme disent ses dirigeants et décideurs économiques : il est vrai que son emplacement en fait un centre d’approvisionnement entre l’Asie, l’ex Urss et ses anciens satellites de l’Est, l’Europe et l’Afrique de l’Ouest et plus loin l’Amérique.

Son gigantesque port en est le témoignage ainsi que ses zones franches d’entreposage considérées comme un des pôles mondiaux du libre échange, que ce soit pour les produits finis qui se réexportent ou qui se vendent dans les immenses entrepôts commerciaux ou qui se vendent dans les centres commerciaux les plus grands du monde qui chaque année attirent des millions de consommateurs dans le fameux "Dubaï shopping festival" qui a lieu en mars de chaque année.

Dubaï est le poumon de l’Iran et de l’Irak dont les habitants viennent s’y approvisionner. C’est aussi l’oxygène de l’Inde, du Pakistan et du Bangladesh pour leurs exportations de textiles qui sont ensuite réexpédiés dans le monde entier à partir des plates-formes commerciales de Dubaï. La ville est vouée aux affaires internationales et ne peut par conséquent que se consolider sur le terrain juridique de la propriété foncière puisque cette exigence des hommes d’affaires internationaux est fondamentale.

Ce n’est pas une "ville monde" comme New York ou Shanghai mais presque un Disneyland surdimensionné, un 'mixte' des deux avec une population qui croît de 30% par an et des prix qui sont cinq fois moins chers qu’à Londres et dix fois moins chers qu’à Paris.



Une position géo stratégique excellente

Paris est à 7 h. de vol, Londres à 8 h, Francfort à 6 h, Hongkong à 8 h. C’est un véritable "hub" commercial destiné à deux milliards de consommateurs. La population actuellement de 1,6 millions d’habitants sera portée à 3 millions en 2010. Cinq millions de touristes visitent actuellement Dubaï et l’on compte sur 15 millions en 2010. La ville se développe d’autant plus, notamment dans le secteur des loisirs, que dans 20 ans Dubaï n’aura plus de ressources pétrolières et qu’il convient donc qu’elle diversifie ses sources de revenus.

C’est ce qui explique son emballement avec un paysage architectural qui doit être unique dans une ville qui préfigure une nouvelle ère de la consommation au Moyen-Orient par les clients constitués des autres puissances pétrolières ou des pays émergents voisins qui profitent des délocalisations des entreprises européennes et américaines.

Des records vertigineux

Les bouleversements politiques russes et chinois ainsi que des pays de l’Est, la force économique de l’Inde font affluer les nouveaux riches qui ont la fierté d’habiter dans telle ou telle tour, de résider autour d’un lac artificiel ou sur des îles tout aussi artificielles : c’est à la foi le culte de l’ego et de la spéculation. A Dubaï, nul ne sait la hauteur finale qu’atteindra la tour en construction : 700 mètres ? (Notre plus grande tour à la Défense est d’une hauteur de 200 mètres…).

Palm Islands est une ville gagnée sur la mer constituée de lotissements en forme de palmiers, nettement visible des satellites de même que "The World", complexe gagné également sur la mer composé d’îles à vendre représentant les cinq continents du monde. Dans ce contexte immobilier "The World", la spéculation bat son plein. La France est à vendre 39 millions de dollars et la Grèce pour 13 millions de dollars (pour 4,5 ha de terrain dont 2,5 ha constructible). Vous choisissez votre île et vous construisez votre paradis. 44% du programme est déjà vendu aux Russes, Chinois, Indonésiens, Indiens et à certaines vedettes du show business tel Michael Jackson, Michael Schumacher, Lionel Richie et David Beckham.

Dubaï est un chantier jour et nuit. Chaque tour, chaque complexe immobilier, chaque île est une ville en soi car leur taille le permet. Il faut donc offrir plus que des mètres carrés : tout un environnement dédié au bien-être et à la sécurité qui sont devenus deux critères absolument indispensables dans le "nouvel immobilier".

'Amenities' ou rien

Dans ces villes émergentes, notamment à Dubaï, l’immeuble ne se conçoit pas sans 'amenities' qui doivent être réalisées en même temps que l’immeuble : piscine, restaurant, cafétéria, salle de fitness, spa, business center, concierge, salle de cinéma, night club, tennis, golf, sécurité 24 h. sur 24 h. par capteurs de présences indésirables, salles de jeux pour les enfants et parfois centre commercial et hôtel adjacent, plage aménagée de luxe si le programme immobilier est situé sur la mer.

Les prix

Dans le programme du Jumeira Lake Tower, constitué d’une tour grand luxe avec sauna, piscine, jacusi, tennis, service de sécurité 24 h. sur 24, prestations de grand luxe, surplombant le lac artificiel avec la vue sur la future tour de 700 mètres, un 62 m² coûte 400.000 € . La tour comprendra 30.000 appartements et le plus grand centre commercial du monde. Dubaï Ski-Resort comporte des appartements donnant d’un côté sur une piste de ski artificielle et de l’autre côté sur le désert ou la mer. Dubaïland Sports City mélange immobilier et sport puisque le complexe est situé à côté d’un stade de 60.000 places où sera installée l’Universités de football de Manchester ainsi qu’une tennis academy et bien entendu une école de golf. Le complexe de loisirs Cinepanorama devrait être construit à côté de ce programme immobilier.



L’assise juridique

Le marché immobilier à Dubaï a explosé depuis mai 2002 date du Décret du Cheikh Al Maktum qui a autorisé le droit de propriété des étrangers à Dubaï. La précipitation des investisseurs étrangers est stupéfiante car des ventes se font en 48 h. et les reventes de promesses de vente en quelques jours avec plus values parfois de 200% !

Tous les critères de base pour réussir un investissement immobilier sont réunis : il existe un cadastre pour délimiter la propriété immobilière avec la précision que le promoteur loue en général le terrain à l’Etat pendant 99 ans avec éligibilité à la propriété privée qui peut donc être revendu.

Le système bancaire connaît l’hypothèque ce qui entraîne l’existence d’un droit réel de propriété garanti par l’Etat de même que la délimitation du terrain pour la plupart des programmes immobiliers dont la vente est autorisée aux étrangers. Les acquisitions se font en moyenne avec un versement d’un acompte de 10% et des versements proportionnels à l’état d’avancement des travaux fixés par le contrat lequel peut donc être revendu en cours de construction avec une plus value. Il n’existe pas de Notaire identique à celui que nous connaissons en France mais des avocats spécialisés qui peuvent utilement conseiller dans les acquisitions en complément d’un avocat de la nationalité de l’investisseur étranger qui pourra ainsi sécuriser l’acquisition.

La fiscalité

A Dubaï la fiscalité est quasi nulle. Il n’existe pas d’impôt sur le revenu ni d’impôt sur la plus value immobilière. Dubaï fait partie des Emirats Arabes Unis qui a signé avec la France une convention fiscale très avantageuse permettant d’éviter la double imposition. Le rapatriement des revenus est possible ainsi que de la revente même à des étrangers, sauf dans des programmes réservés aux nationaux et certains pays des Emirats Arabes Unis dont fait partie Dubaï.

L’évolution de la législation et le risque de l’investisseur

L’investisseur étranger cherchera à sécuriser au maximum son investissement en se renseignant sur l’évolution probable de la Législation et de la fiscalité pour éviter des mesures confiscatoires que pourraient être une expropriation, une interdiction de rapatrier les revenus ou une modification de la fiscalité.

Il faut savoir que dans les pays émergents, les pouvoirs publics font évoluer leur Législation en fonction de critères purement économiques. Ils adaptent en effet la Législation aux évolutions des prix immobiliers pour éviter la spéculation ou que la bulle immobilière n’éclate en faisant baisser les prix. A cet égard, les pouvoirs publics sont suffisamment aguerris pour établir avec les meilleurs spécialistes formés dans les plus grandes universités américaines ou européennes une Législation telle que le marché immobilier reste solide.

Les économistes du Gouvernement savent que l’investissement à long terme doit équilibrer l’offre et la demande de manière à trouver un prix d’équilibre qui satisfasse l’investisseur de base qui aura de toute manière une meilleure rentabilité qu’en Europe. Il est donc possible que les pouvoirs publics adaptent souvent la Législation à la situation économique en limitant par exemple les reventes successives des contrats de vente en état futur d’achèvement qui, par les plus values successives qu’ils engendrent, font considérablement monter les prix. Cependant si les prix montent, c’est que la demande existe, Dubaï n’ayant pas encore atteint son point d’équilibre entre l’offre et la demande.

Actuellement la rentabilité est de 25 à 30% mais la vitesse à laquelle les constructions se réalisent peut faire baisser cette rentabilité qui est d’ores et déjà annoncée dans certains programmes immobiliers comme étant de 15 à 20 % en 2007/2008.

Sauf catastrophe politique ou économique mondiale, la rentabilité d’un investissement immobilier à Dubaï doit être considéré comme étant un risque limité si on connaît bien le marché, si l’on ne se trompe pas dans l’emplacement des programmes immobiliers et si l’on sait s’entourer de spécialistes adéquats, c'est-à-dire techniciens et juristes sans oublier les renseignements que peuvent donner les postes économiques des Ambassades particulièrement efficaces sous l’égide d’UBIFRANCE (l’ancien Centre Français du Commerce extérieur qui s’est ainsi renommé).

Conclusion

Dubaï dispose de la croissance actuelle de la population la plus importante du monde. Elle est considérée comme une des villes les plus sûres du monde. Pour l’instant 3ème centre mondial de réexportation après Hongkong et Singapour, elle peut finir par battre ces deux dernières villes dans les 10 ans à venir. C’est un véritable raccourci et un centre de tri pour toutes les marchandises en provenance de la zone indo asiatique et destinées au marché russe ou européen et plus loin américain.

La ville est vouée aux affaires internationales, aux loisirs, comme un espace de consommation destiné aux citoyens solvables, une sorte de mélange de loisirs et d’affaires qui s’est doté d’une législation foncière séduisante et d’un droit de la copropriété naissant tout à fait rassurant.

Jean Pierre HEIM, Architecte et Olivier J.BRANE, Avocat

Article paru dans la revue "INVESTISSEMENT CONSEILS" du mois de mars 2007